「お風呂が古くて…」その一言が、入居決定を遠ざけていた
「内見はすごく好評なのに、なぜか成約しない」という悩みを、賃貸オーナーさんからよく聞きます。立地も悪くない、家賃も相場どおり、なのに空室が続く。私自身も15年ほど前、自社管理物件で同じ経験をしました。何件内見があっても申込が入らず、理由を聞けば「お風呂がちょっと…」という言葉がほぼ毎回返ってきたのです。
水回りの印象は、物件全体の印象を決める。それは数字ではなく、現場で痛感した現実です。
2026年現在、賃貸市場の二極化はさらに加速しています。駅近・築浅・設備良好な物件は空室ゼロでも強気の賃料を維持できる一方、設備が時代遅れの物件は長期空室に苦しむケースが増えています。その差を生む最大の要因のひとつが「水回り」、特にユニットバスです。
この記事では、賃貸物件の水回り老朽化がなぜ空室を生むのか、ユニットバス交換の費用・タイミング・補助金活用まで、実務経験から具体的にお伝えします。
問題の本質：入居者はお風呂で「清潔感」を買っている
よくある誤解として「家賃を下げれば空室は埋まる」という考え方があります。しかし、私の経験では家賃5,000円値下げよりユニットバス交換の方が劇的に効果が出ます。
その理由は、現代の入居希望者が物件に求めるものの変化にあります。かつては「住める場所があればよい」という時代でしたが、今の20代〜40代は生活の質に敏感です。特にお風呂はプライベートな癒しの空間として重要視されており、清潔感・機能性・デザイン性を総合的に判断しています。
カビだらけの目地、黄ばんだ浴槽、古びた蛇口——これらは「安い物件」のイメージを決定づけ、入居者の心を遠ざけます。
逆に言えば、水回りさえ新しくなれば、築20年の物件でも「意外と綺麗」と感じてもらえます。実際、私が管理する築23年の物件でユニットバスを交換したところ、内見からの成約率が2倍以上に改善しました。
空室が長引く3つの原因
原因① 目に見える老朽化で第一印象が最悪になる
内見時に入居希望者が最も注目する箇所のひとつがユニットバスです。浴槽のひび割れや変色、パッキンの劣化によるカビ、鏡の水垢、シャワーホースの亀裂など、築15年以上の物件ではこうした症状が目立ちます。
これらは「汚い」というだけでなく、「水漏れが心配」「後でトラブルになりそう」という不安感を与えます。入居希望者は物件選びの段階で「将来のトラブルリスク」も直感的に判断しているのです。
内見は感情で動く。最初の5分で心が離れたら、どんな説明も届かない。
原因② 水漏れ・設備トラブルが発生し管理コストが膨れ上がる
老朽化したユニットバスは、水漏れや排水詰まりなどのトラブルリスクが高まります。私自身も管理物件で、劣化した給水管の継手から水漏れが発生し、階下の天井まで被害が及んだ事例を経験しています。
修繕費の内訳を見ると、パッキン交換程度なら1〜3万円で済みますが、配管の水漏れや浴槽下の腐食補修となると50万円以上になることも珍しくありません。さらに、階下への被害があれば損害賠償が発生し、保険が使えても余計な時間と手間がかかります。
問題が起きてから修繕するのか、計画的に設備更新するのか。後手に回った方がトータルコストは高くなります。
原因③ 競合物件との差が広がり、家賃を下げても埋まらなくなる
2026年の賃貸市場では、新築物件や積極的にリノベーションを行った物件との格差が顕著です。同じエリア・同じ家賃帯で競合するなら、設備の新しい物件が選ばれるのは当然です。
「家賃を下げれば埋まる」と考えてしまいがちですが、家賃5,000円値下げを12ヶ月続ければ年間6万円の収益減。それを10年続ければ60万円の損失です。一方、ユニットバスを交換して空室期間を短縮し、家賃を維持または値上げできれば、投資の回収は十分可能です。
守りの値下げより、攻めの設備投資。2026年の空室対策はここで差がつく。
解決方法：ユニットバス交換の実務ポイント
交換のタイミングは「築15〜20年」を目安に
ユニットバスの耐用年数は一般的に15〜20年とされています。ただし、劣化の進み方は使用頻度や入居者の使い方によって大きく異なります。以下のような症状が見られたら、交換を検討するサインです。
・浴槽に細かいひびが入り始めた
・目地のカビが清掃しても取れない
・給湯器や蛇口の交換を2回以上行った
・退去後の原状回復清掃で業者から指摘を受けた
・入居希望者から「お風呂が心配」と言われたことがある
これらに2つ以上当てはまる場合は、部分修繕より全体交換を検討した方がコストパフォーマンスは高いことが多いです。
費用相場：50万〜80万円が標準ライン
賃貸物件向けユニットバス交換の費用相場は、工事込みで50万〜80万円程度です。内訳はおおむね以下のとおりです。
・ユニットバス本体（リクシル・パナソニック等の賃貸向けグレード）：17万〜25万円
・撤去・解体・廃棄費用：10万〜15万円
・設置・配管工事：15万〜25万円
・壁補修・クロス貼り直し：5万〜10万円
私自身が施工を手配してきた実績では、複数の業者に見積もりを取り、同一条件で比較することで15〜20%コスト削減できることもあります。また、複数室を同時に発注すると「まとめ発注割引」が適用されるケースもあるので、複数棟のオーナーには特におすすめです。
補助金を活用して実質負担を下げる
2026年現在、省エネ設備や節水型設備への交換を行う場合、国や自治体の補助金が活用できる場合があります。「みらいエコ住宅事業」など省エネリフォーム向け補助金では、最大100万円規模の支援が受けられるケースもあります。
バリアフリー対応（手すり設置・段差解消）を同時に行えば、介護保険の住宅改修給付が使えることもあります。こうした制度は毎年変わるため、地域の建築業者や管理会社に最新情報を確認するのが確実です。
今日からできる具体的アクション
まずは自己診断から始めましょう。管理物件のユニットバスを実際に目で見て、上述のチェックリストに照らし合わせてみてください。複数棟を管理している場合は、退去のたびに写真を撮って経年変化を記録することを強くおすすめします。
次に、地元の設備業者か管理会社に現地確認を依頼し、見積もりを取ってみてください。費用感を把握するだけでも、判断がグッと楽になります。比較のために最低2〜3社から見積もりを取ることが大切です。
そして、補助金の有無を調べること。お住まいの地域の「住宅リフォーム補助金」「省エネ改修補助金」を検索するか、管理会社や建築業者に確認するだけで、数十万円の節約につながることがあります。
「どうせ古い物件だから」と諦めていたオーナーさんが、設備一新で空室ゼロになる事例を、私は何度も見てきました。物件の価値を決めるのは築年数だけではありません。
まとめ：水回り投資は「守り」ではなく「攻め」の経営
賃貸物件の水回り、特にユニットバスの老朽化は、空室の原因になるだけでなく、水漏れトラブルや管理コスト増大、物件価値の低下につながります。
しかし逆に言えば、ここに投資することが最もROIの高い空室対策のひとつです。家賃値下げで収益を削る前に、設備更新で「選ばれる物件」に変えることを検討してみてください。
不動産管理18年の経験から言えることは、「手を入れた物件は必ず結果が出る」ということ。あなたの物件が持つ可能性を、一緒に引き出しましょう。
水回りの老朽化・ユニットバス交換・空室対策のご相談は、いつでもお気軽にどうぞ。お困りごと相談はこちら。
