「なんで空室が埋まらないんだろう…」と感じているあなたへ
物件を持って何年も経つのに、なぜか空室だけは埋まらない。家賃を下げても反応がない。仲介業者に任せているのに内見すら入らない。そんな悩みを抱えているオーナーさんは、2026年の今、決して少なくありません。
私自身も不動産会社を経営して18年になりますが、かつて管理していた築22年のアパートで、半年以上空室が続いたことがあります。広告費を上げても、家賃を5千円下げても、まったく成約しない。その物件の「本当の問題」に気づいたとき、正直ゾッとしました。
問題は「立地でも家賃でもなく、お風呂だった」のです。
今回は、賃貸オーナーが見落としがちな「ユニットバスの老朽化と空室の深い関係」について、施工現場でも15年叩き上げた経験を持つ私が、本音でお伝えします。
空室の本質：今の入居者は「お風呂」で物件を選んでいる
昔は「駅から近い」「家賃が安い」の2点で物件が決まっていました。しかし今の賃貸市場は、そんな単純な話ではありません。
特に20代から40代の賃貸入居者にとって、浴室は「リラックス空間」であり「毎日使う生活の基盤」です。お風呂の質が生活の質に直結すると感じている人が、年々増えています。内見に来た方が最初に向かう場所が「キッチン」か「お風呂」であることは、仲介現場でもよく知られた話です。
そして、2026年現在の賃貸市場では「二極化」が急速に進んでいます。設備を磨いた物件は強気の家賃で満室が続く一方、老朽設備をそのままにしている物件は、どれだけ家賃を下げても空室が長引くという構造です。
「少し古いだけだから大丈夫」は、もう通用しない時代になっています。
なぜユニットバスが空室の原因になるのか？3つの理由
①見た目の印象が「第一印象」を決定づける
内見に来た入居者候補が浴室を開けた瞬間、古びた浴槽や黄ばんだパネル、カビの跡が残った目地を見たとき、どう感じるか。「ここには住みたくない」という気持ちは、その場で決まります。
不動産業界では「3秒の印象」と言われます。内見者が部屋全体の雰囲気を判断するのは最初の数秒。その中でお風呂の印象が悪ければ、他の部分がよくても挽回はほぼ不可能です。私自身が仲介スタッフから「お風呂が暗くて古い感じがするので、内見者の反応が悪い」とフィードバックをもらったことが何度もあります。
②設備比較で「選ばれない」物件になる
今の入居者候補は内見前にSUUMOやHOME’Sで複数の物件を比較しています。写真で見たお風呂が古い・暗い・狭い印象であれば、そもそも内見の候補に入らないことも多い。
近隣に新築や築浅物件があれば、設備のきれいさで一目瞭然の差がつきます。「築22年でも内装がきれいな物件」と「築22年でお風呂が古い物件」では、集客力に大きな差が生まれます。
比較されたとき、最後に「ここでいいや」と思わせるのがお風呂の清潔感です。
③3点ユニットの物件は入居者層が絞られすぎる
特に問題なのが「3点ユニットバス（トイレ・洗面・浴槽が一体型）」の物件です。かつては単身者向けの標準設備でしたが、現在の20代入居者の多くは3点ユニットを「絶対に嫌」と明言します。
仲介業者からも「3点ユニットは最初から除外する入居者が多い」と言われており、検討対象に入らないまま機会を逃し続けているケースが非常に多い。私が管理する物件でも、3点ユニットのまま放置していた部屋が9ヶ月空いた後、バス・トイレ分離リフォームを実施したところ、翌月には入居が決まりました。
解決方法：ユニットバスリフォームで物件の価値を取り戻す
費用の目安を把握する
「リフォームしたいけど費用が怖い」というオーナーさんは多いです。実際の費用感をお伝えします。
ユニットバスからユニットバスへの交換は、一般的に60万〜120万円が相場です（解体・配管工事・本体・設置費込み）。築年数が古い場合は下地補修や配管交換が必要なケースもあり、プラス10〜20万円かかることもあります。
3点ユニットの分離リフォームは工事の規模が大きくなりますが、こちらも80万〜150万円の範囲でできるケースが多い。家賃を月1万円上げられれば、8〜12年で回収できる計算です。
また「みらいエコ住宅2026事業」など省エネ・バリアフリー設備を対象とした補助金制度（40〜100万円）が存在するため、条件に合えば実質負担を大きく減らせる可能性があります。施工前に必ず確認しましょう。
リフォームのタイミングは「退去直後」が鉄則
入居者が退去したタイミングで、ユニットバスの状態を必ず確認することをお勧めします。「まだ使える」と判断してそのままにするオーナーさんも多いですが、次の入居者が何年も使い続けることになる設備です。
私の経験上、築15年を超えたユニットバスは「今すぐ壊れるわけではないが、見た目が入居を阻害している」状態のことが多い。退去のたびに原状回復費でパッキン交換や清掃をするより、一度しっかりリフォームして「見た目がきれいな状態」にした方が、長期的には費用対効果が高い。
「壊れてから直す」ではなく「入居者に選ばれる前に整える」発想の転換が必要です。
交換と部分リフォームを使い分ける
全交換が難しい場合は、部分的なリフォームも有効です。
浴槽の塗装再生（コーティング）は5〜10万円程度で新品同様の見た目に近づけられます。鏡の交換やシャワーヘッドの交換（節水・高圧タイプへの変更）、照明のLED化なども、比較的低コストで印象が変わります。
「まずは印象だけでも改善したい」という場合は、こうした部分リフォームから始め、次の退去のタイミングで全交換を検討するという段階的なアプローチもあります。
今日からできること：3つの具体アクション
「わかった、でも何から始めればいい？」という方のために、今すぐできる具体的なアクションをお伝えします。
①空室物件のユニットバスを今すぐ見に行く：写真ではなく実物を確認する。浴槽の黄ばみ・目地のカビ・パネルの傷み・排水の匂いを実際に確かめることが第一歩です。「思ったより古かった」と気づくオーナーさんは少なくありません。
②複数の業者から相見積もりを取る：1社の見積もりだけで判断するのは禁物です。施工内容・保証年数・メーカー品の仕様まで比較した上で決断しましょう。地域の実績ある水回り専門業者に相談するのが近道です。
③補助金の適用可能性を確認する：2026年時点で利用できる補助金制度（みらいエコ住宅事業など）の対象条件を、施工業者または市区町村窓口に問い合わせてみてください。タイミングによっては数十万円の補助を受けられることがあります。
まとめ：設備を磨いたオーナーが「選ばれる時代」を生き残る
2026年の賃貸市場は「設備の質でオーナーが二極化する時代」に入っています。家賃を下げ続けることは、収益を失いながら問題の先送りをしているだけです。
ユニットバスのリフォームは、単なる「修繕」ではありません。入居者に「ここに住みたい」と思ってもらうための投資です。私自身も施工現場での15年の経験を通じて、お風呂の状態が物件の印象を大きく左右することを何度も目の当たりにしてきました。
「今のままでいい」と先送りにするか、「今動く」かで、5年後の満室率と収益は大きく変わります。
「設備を磨いたオーナーが、入居者に選ばれる」——それが2026年の賃貸経営の現実です。
ユニットバスのリフォームや空室対策についてお困りのことがあれば、ぜひ一度ご相談ください。現地を拝見した上で、最適な対策をご提案します。
▶ お困りごと相談はこちら
