「なぜうちの物件だけ空室が続くのか」——その答えは水回りにある
空室が長引くと、オーナーさんから必ずといっていいほど聞かれる言葉があります。「家賃を下げても決まらない」「何が悪いのかわからない」——その焦りと不安、私もよく理解できます。
私はこれまで15年間、水回り施工の現場に立ち続け、その後18年間、不動産管理と不動産会社経営に携わってきました。その経験から断言できることがあります。空室が埋まらない築古物件の9割は、水回りが問題です。
家賃を下げるのは最終手段です。むしろ家賃を下げる前に、入居者が本当に見ているポイントを改善することで、空室は解消できます。今日はその具体的な方法をお伝えします。
問題の本質：入居者が「古い」と感じる場所はどこか
内見に来た方が「やめておこう」と思う瞬間はいつでしょうか。玄関？ 洋室の広さ？ いいえ、答えは水回りです。
私自身も、築28年のアパートの一室を管理していたとき、年間で8組が内見に来て全員キャンセルという経験をしました。原因を探ると、内見後のアンケートに共通して「お風呂が古くて…」という言葉がありました。洋室はきれいにリフォームしていたのに、浴室だけは手を付けていなかったのです。
入居者の「住みたいかどうか」の判断は、水回りの印象でほぼ決まります。
水回りとは具体的にはユニットバス・トイレ・洗面台・キッチンの4か所です。この4か所が古い・汚い・使いにくいと感じられると、他の部分がいくらきれいでも「この物件には住みたくない」という結論が出てしまいます。
空室が埋まらない3つの根本原因
原因①：3点ユニットバスという致命的なハンデ
バス・トイレ・洗面が一体になった「3点ユニットバス」は、築30年以上の物件に多く残っています。2026年現在、入居希望者の約85%が「トイレと浴室は別々がいい」と答えています。つまり3点ユニットバスの物件は、最初から85%の候補者に検討外とされているのです。
私が施工してきた案件の中でも、3点ユニットを分離した物件は例外なく入居が決まりました。3点ユニットは空室の「直接原因」であることが多い、最も優先度の高い改善ポイントです。
原因②：水回りの経年劣化が「清潔感」の欠如につながる
築10年を超えると、水栓の根元に水アカが固着し始めます。蛇口のメッキは曇り、浴槽の内側にはどんなに掃除をしても消えない変色が出てきます。これはカビでも汚れでもなく、素材の経年劣化です。いくら清掃しても取れない。
内見者はこれを見て「汚い物件」と判断します。オーナーさんからすれば「ちゃんと清掃している」のに、です。清潔に見せるためには清掃だけでは限界があり、設備そのものの交換が必要な段階があります。
原因③：周辺物件との「設備格差」が広がっている
2020年代に入って新築・築浅物件はどんどん設備が充実しています。無料Wi-Fi、独立洗面台、温水洗浄便座、追い炊き機能付き浴槽——これらが「当たり前」になってきた時代に、古いままの築古物件は選ばれにくくなっています。
賃貸情報サイトで「バス・トイレ別」「追い炊き付き」で絞り込むと、候補から外れる物件がいかに多いか。設備のスペックは今や「あれば嬉しい」ではなく「なければ選ばれない」時代です。
解決方法：水回りリフォームの優先順位と費用の目安
「水回りをリフォームしたい」とお考えのオーナーさんによく聞かれるのが「どこから手を付ければいいですか？」という質問です。15年の施工経験から言えば、優先順位は以下の通りです。
第1優先：3点ユニットバスの分離（費用目安：60〜100万円）
最もインパクトが大きいのが3点ユニットバスの分離工事です。バスと洗面・トイレを分けることで、一気に「普通の物件」に近づけることができます。私が管理していた物件では、この工事後に1か月以内に入居が決まったケースが複数あります。
費用は物件の構造にもよりますが、60〜100万円程度。家賃を2,000〜5,000円アップできれば、10〜20年で回収できる計算です。ただし、家賃を上げなくても「空室ゼロ」になるだけで収益改善は大きい。
第2優先：温水洗浄便座・トイレ本体の交換（費用目安：5〜20万円）
トイレは費用に対して心理的インパクトが最も高い設備のひとつです。温水洗浄便座への交換は5〜8万円程度（工事費込み）で済み、内見者の印象を大きく変えます。陶器自体が黄ばんでいる場合はトイレ本体ごとの交換（10〜20万円）がおすすめです。
内見者がトイレを見たときの第一印象は、物件全体の印象に直結します。ここに投資しない手はありません。
第3優先：洗面台の交換（費用目安：10〜25万円）
洗面台は毎朝使う場所です。鏡の周りに錆びが出ていたり、蛇口が古くてガタつく洗面台は、「この部屋での毎朝の生活」を具体的にイメージさせてしまいます——悪い方向で。
現在の洗面台はLIXILやTOTOのリーズナブルなシリーズでも機能的で見た目が美しいものが揃っています。10〜15万円でかなり印象が変わります。
第4優先：キッチンの蛇口・換気扇交換（費用目安：3〜15万円）
キッチンのシステム全体の交換は高額になりますが、まず蛇口（混合水栓）と換気扇を交換するだけでも印象が変わります。古い換気扇は音もうるさく、油汚れで見た目も悪い。これを交換するだけで「清潔なキッチン」という印象を作れます。
具体的なアクション：今日からできること5つ
リフォームにはまとまった資金と計画が必要です。まず今日からできることを整理しました。
まず自分の物件の水回りを入居者目線でチェックしてください。内見者が最初にトイレのドアを開けたとき、どんな印象を受けるか。スマートフォンで写真を撮って客観的に見てみると気づきがあります。
次に、管理会社に「直近の内見でのキャンセル理由」を確認してください。「水回りが古い」というフィードバックが複数あれば、それが答えです。
3つ目は、地域の水回りリフォーム業者に見積もりを取ることです。3社以上に見積もりを依頼し、費用感を把握してください。私の経験では、同じ工事でも業者によって30〜50%ほど金額が変わることがあります。
4つ目は、空室期間のコストと比較することです。たとえば月額6万円の物件が6か月空室なら損失は36万円。この計算をすると「60万円のリフォームは高い」ではなく「今すぐ着手すべき投資」に見えてきます。
5つ目は、退去後すぐに次の入居者募集を始めるのではなく、水回りの状態を確認してから募集することです。古い設備のまま募集しても内見キャンセルが続くだけ。先にリフォームして、そこから募集する順番が大事です。
まとめ：水回りは「コスト」ではなく「投資」という視点を
不動産オーナーとして18年間、私はたくさんの物件の空室問題に向き合ってきました。家賃を下げる、広告料を増やす、ポータルサイトに掲載する——試行錯誤した末に、最も根本的な解決策は「入居者が住みたいと思える物件にすること」だとわかりました。
そしてその大部分を左右するのが、水回りの状態です。
水回りリフォームは確かに出費を伴います。ですが空室が続くことのコスト、入居者が来ない焦り、家賃を下げ続けることの損失と比べたとき、リフォームへの投資は合理的な判断です。
「お金をかけたくない」という気持ちは理解できます。でも、かけるべきところにかけないことで、もっと大きなコストを払い続けているオーナーさんをたくさん見てきました。
もし「うちの物件はどこから手を付けるべきか」「費用がいくらかかるか知りたい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。現地を見て、具体的なアドバイスをお伝えすることができます。
水回りのことなら、施工経験15年の私が責任を持ってお答えします。ご相談はこちら。
