「内見はあるのに、決まらない」その悩み、原因はバスルームかもしれません
築20年を超えたアパートを所有していて、「最近、内見後の申し込み率がどんどん下がっている」と感じていませんか。家賃を下げても決まらない、フリーレントをつけても反応が薄い。私自身も自社で管理する物件で同じ壁にぶつかった経験があります。「もう古いから仕方ない」と諦めかけていたあの頃、答えは意外なところにありました。
結論からお伝えします。築古物件の空室の根本原因は、家賃でも立地でもなく、「水回りの古さ」であるケースが想像以上に多いのです。中でもユニットバスは、内見時に入居希望者が最も厳しくチェックするポイント。今日は水回り施工15年・不動産管理18年の経験から、ユニットバス交換が空室対策の切り札となる理由と、費用対効果を最大化する判断基準を本音でお話しします。
問題の本質は「家賃」ではなく「生活のリアル」
多くのオーナー様が空室対策と聞いて真っ先に思い浮かべるのは、家賃の値下げや初期費用ゼロキャンペーンです。確かにこれらは即効性があります。しかし私の経験上、これらの施策で決まる入居者は、次の更新時にまた家賃交渉を持ちかけてくるか、別の物件に移ってしまうケースが少なくありません。つまり「安さ」で釣った入居者は、定着しないのです。
一方、入居希望者が物件を選ぶ際の本音は何か。リクルートの調査をはじめ、各種データが共通して示しているのは「毎日の暮らしが快適かどうか」という生活実感の部分です。寝室の広さや家賃も大事ですが、毎日必ず使うバス・トイレ・キッチンといった水回りの印象が、最終決定を左右する。私自身、内見に同行して何百組ものお客様を見てきましたが、浴室の扉を開けた瞬間に表情が曇る場面を数えきれないほど目撃してきました。
空室が埋まらない3つの根本原因
原因1：黄ばんだユニットバスが「清潔感ゼロ」を演出している
築20年以上のアパートに多い在来工法の浴室や、初期型の3点ユニットバスは、どれだけ清掃しても黄ばみ・くすみ・カビ跡が消えません。樹脂パネルは経年劣化で表面が荒れ、汚れが染み込んでしまうのです。「掃除すれば大丈夫」と考えているオーナー様こそ、入居率低下の落とし穴にはまっています。
私が以前管理していた築28年のアパートでは、浴室だけ撮影した写真を募集サイトに載せたところ、内見数が前月比で6割も減少しました。原因は明らかで、近隣の競合物件はすでに新しいユニットバスに交換済みだったのです。
原因2：3点ユニットバスがファミリー・カップルに敬遠されている
バス・トイレ・洗面が一体化した3点ユニットバスは、1980〜90年代に大量に普及しました。当時は省スペースの最新設備でしたが、現代の入居希望者からは「洗面台で歯磨きしたら水が浴槽に飛ぶ」「家族がトイレに入ると風呂に入れない」と不評です。古さは時間が経てば味になりますが、生活動線の不便さは時間が経つほど嫌われます。
特に20代後半〜30代のカップル・ファミリー層は、バス・トイレ別を絶対条件にする方が大半です。3点ユニットを残したまま家賃を下げても、そもそも検討の土俵に乗らないことを認識する必要があります。
原因3：水漏れ・排水不良などの隠れ不具合が口コミを下げている
築古ユニットバスで意外と見落とされがちなのが、排水トラップの劣化やパッキンの硬化による微細な水漏れです。表面上は問題なさそうに見えても、入居後に「シャンプーの泡が流れない」「シャワーの水圧が弱い」といったクレームが出ます。退去理由のアンケートを取ると、上位に必ず「水回りの不満」が入ります。
私自身も、退去理由を直接ヒアリングする取り組みを始めてから、表面化していなかった水回りの不満が驚くほど多いことを知りました。クレーム→退去→空室→募集苦戦という負のループの起点が、まさにここにあります。
ユニットバス交換で入居率を上げる解決法
解決法1：費用相場を正しく知り、過剰投資を避ける
2026年現在、賃貸アパートのユニットバス交換費用の相場は以下の通りです。1216サイズ（標準的な1坪タイプ）への交換であれば、本体・解体・設置・内装込みで70万円〜120万円が目安。3点ユニットを分離してバス・トイレ別にする工事は150万円〜250万円。「みらいエコ住宅2026事業」を活用できれば40万円〜100万円の補助が受けられる可能性もあります。
重要なのは「賃料がいくら上がるか」「何年で回収できるか」を冷静に試算することです。私の実例ですが、80万円かけてユニットバスを交換した部屋では、家賃を月5,000円アップ＆即日入居決定。回収期間は約13年ですが、空室損失（月7万円×半年=42万円）を防げたことを考えれば、実質の回収はさらに早まりました。
解決法2：満室リフォームの「優先順位」を設計する
限られた予算で最大効果を出すには、すべてを一気に新品にする必要はありません。私が提案する優先順位は、①浴室（ユニットバス全交換またはバスパネル＋床シートの部分リフォーム）、②キッチン（クッキングヒーターや水栓のみ交換でも印象は激変）、③トイレ（温水洗浄便座への交換が最低ライン）、④洗面台（ボウル交換または鏡裏収納化）です。水回り4点を順番に整えるだけで、家賃は2〜3割上げられる物件もあります。
解決法3：補助金・税制優遇をフル活用する
2026年は、省エネ性能の高い断熱浴槽や節湯水栓の導入で活用できる補助金が充実しています。さらに、賃貸物件の修繕費は経費計上が可能で、資本的支出に該当する場合でも減価償却で税負担を軽減できます。実行前に必ず税理士へ確認することをおすすめしますが、表面利回りだけでなく税引後キャッシュフローで考えると、ユニットバス交換は想像以上に有利な投資になります。
今日からできる具体アクション
まずは所有物件のユニットバスを、ご自身が「お金を払って住みたいか」という基準で見直してみてください。次に、過去2年分の退去理由を集計し、水回りに関する不満が何件含まれているかをカウントしましょう。退去理由を数値で把握しているオーナー様は、想像以上に少ないのが実情です。
そして、相見積もりを必ず3社以上から取ること。同じ「ユニットバス交換」でも、業者によって価格は20〜30万円変わります。私自身、自社施工で関わってきた立場から言えば、最安値の業者が必ずしもベストではありません。アフター保証・既存設備の解体撤去費・産廃処理費まで含めた総額で比較することが重要です。
まとめ：水回りは「コスト」ではなく「収益装置」です
築古物件の空室は、設備の古さに対するリアルな評価結果です。家賃を下げる前に、内見者が決断できる状態に物件を整えること。これが18年の管理経験から得た結論です。ユニットバスは交換すれば終わるコストではなく、家賃と入居期間を伸ばす収益装置に変わります。
「うちの物件、どこから手をつけたらいいの？」「この見積もり、適正価格？」とお悩みでしたら、お一人で抱え込まず、ぜひお気軽にご相談ください。所有物件の状況・周辺相場・予算規模に合わせて、優先順位と回収シミュレーションをセットでお伝えします。
もう一点、忘れずにお伝えしたいことがあります。ユニットバス交換のタイミングは「退去後の原状回復工事と同時」がベストです。空室期間中なら入居者への配慮が不要で工事もスムーズですし、原状回復費との合算で発注すれば総コストを抑えられます。逆に入居中の交換は工事日数の制約や仮住まい費用が発生するため、緊急時以外は避けるのが鉄則です。退去連絡を受けた瞬間が、あなたの物件価値を一段引き上げる絶好のチャンスだと覚えておいてください。
▶ お困りごと相談はこちらからどうぞ。あなたの物件に合った最適な一手を、一緒に考えましょう。
