「広告費を増やしても、内見が来ても、なかなか契約に結びつかない…」
賃貸オーナーさんから、こういうご相談をよくいただきます。立地も悪くない、家賃も相場通り、なのに空室が埋まらない。そのとき、私が必ずチェックするのが水回り設備の状態です。
私は水回り施工の職人として15年間、ユニットバス・キッチン・洗面台・トイレの現場に携わってきました。その後、不動産会社に転職して18年間、賃貸管理・入居促進・オーナーフォローを担当し、今は独立して不動産会社を経営しています。この三つのキャリアを通じて確信したことがあります。「水回りの古さは、入居者の心に直接刺さる」ということです。
空室問題の本質は「設備の体感ギャップ」にある
入居者がお部屋を選ぶとき、スペックだけで判断しているわけではありません。内見した瞬間の「ここに住みたいかどうか」という感覚で決めています。そして、その感覚に最も大きく影響するのが水回りなのです。
なぜなら、キッチン・バス・トイレ・洗面は、毎日必ず使う場所だからです。リビングの広さや収納の多さは慣れれば気にならなくなりますが、毎日触れる水回りの「古さ」や「汚れ感」は、慣れるどころか不満として蓄積していくものです。
私が不動産会社に転職した最初の年、担当エリアに空室が半年以上続いているワンルームがありました。家賃を下げても決まらない。広告を打っても内見すら来ない。オーナーさんは途方に暮れていました。現地を見に行くと、一目でわかりました。ユニットバスが20年以上前のもので、浴槽は黄ばみ、水栓は古びた2ハンドル式、洗面台は一体型で洗いにくいタイプのもの。
「これは家賃の問題じゃない」と確信しました。水回りを刷新したところ、翌月には内見が入り、すぐに成約しました。
なぜ水回りが空室の原因になるのか 3つの理由
①入居者の生活水準が上がっている
2026年の今、入居希望者の多くはスマートフォンで物件情報を比較しながら部屋を探しています。SUUMOやHomes、Athomeに掲載されている写真は高品質なものが増え、「どの物件も見た目はきれい」という前提で選ばれる時代になっています。
私が職人時代に施工した20〜30年前のユニットバスは、当時は最新設備でした。しかし今の入居者の目には、明らかに「古い」「汚い」と映ります。バス・トイレ別、温水洗浄便座、独立洗面台は今や「あって当然」の設備です。これらがない物件は、選択肢から外されてしまうのです。
②女性入居者は水回りで即決する
私が不動産会社で担当していた物件の成約データを振り返ると、女性入居者は内見のうち最初の3分間で入居するかどうかをほぼ決めています。そして、その3分間に真っ先に確認するのがバスルームとトイレです。
「この水回りなら、毎日気持ちよく使えそう」という直感が、契約の決め手になります。逆に、黄ばんだ浴槽、カビが気になるパッキン、古い木製の洗面台カウンターを見た瞬間、「ここはやめよう」という判断が下されるのです。女性向けの物件を持つオーナーさんに特に伝えたいことです。
③築年数と設備の老朽化が一致している
築20年以上の物件では、水回り設備が同時に老朽化している場合がほとんどです。ユニットバスの耐用年数は一般的に15〜20年、キッチンも同様です。つまり、「建物の老朽化」と「水回りの寿命」が重なるタイミングで空室リスクが急上昇します。
私自身、24歳でマンションを購入したとき、最初の数年は水回りのことをあまり気にしていませんでした。でも10年を過ぎたあたりから、キッチンの水栓が固くなり、ユニットバスのゴム部分が劣化し始め、洗面台の蛇口から水がにじむようになりました。放置しているうちに、全体的に「くたびれた印象」になっていくのを実感しました。賃貸物件でも同じことが起きています。
空室を解消する水回りリフォームの解決方法
優先度1：トイレの温水洗浄便座化
費用対効果が最も高いのがトイレのリフォームです。温水洗浄便座の設置は工事費込みで10万円前後から対応でき、入居者の満足度に直結します。古い和式トイレや普通便座のみの物件は、2026年現在においては明らかな競争力不足です。まずここから手をつけることをお勧めします。
優先度2：洗面台の独立・交換
バス・トイレ同室の物件であっても、独立した洗面台の設置は大きな差別化になります。費用は10〜30万円程度で設置可能です。朝の支度でバスルームを占領されないという点は、特にファミリー層・同棲カップルには強いアピールポイントになります。
優先度3：ユニットバスの全交換または部分リフォーム
ユニットバスの全交換は50〜100万円以上かかりますが、空室期間が長引いている物件では費用回収できるケースが多いです。私の経営する会社でも、水回りリフォームを提案したオーナーさんのほぼ全員が、工事後6ヶ月以内に成約しています。
全交換が難しい場合は、浴槽の塗装補修（3〜10万円）、水栓の交換（2〜5万円）、パッキン・コーキングの打ち直し（1〜3万円）といった部分リフォームで印象を大きく改善できます。「古い」を「きれい」に変えるだけで、入居者の反応は全然違ってきます。
優先度4：キッチンの水栓・シンク清潔化
キッチンは生活の中心です。水栓のタイプをシングルレバー混合水栓（片手で操作できるタイプ）に変更するだけで、清潔感と使い勝手が格段に向上します。費用は3〜8万円程度です。また、排水口のヌメリや臭いが残っている場合は、清掃だけでなく部品交換も視野に入れましょう。
今日からできる具体的なアクション
アクション①：自分の物件の水回りを「入居者目線」で見直す
まず、自分の物件のユニットバス・洗面台・トイレ・キッチンを、入居者になった気持ちで見てください。「ここに毎日住みたいか？」という視点で正直に評価してみましょう。黄ばみ・カビ・水垢・劣化したパッキン、これらが一つでもあれば要注意です。
アクション②：競合物件の水回りをチェックする
SUUMOなどのポータルサイトで、自分の物件と同じエリア・同じ家賃帯の物件の写真を確認してください。バスルームやキッチンの写真が多い物件は、それだけ「売り」にしているということです。「競合より見劣りしていないか」を客観的に確認することが第一歩です。
アクション③：リフォーム業者に見積もりを依頼する
「費用がかかりそう」と思って先送りにしていませんか？実際に見積もりをとってみると、「こんなに安くできるの？」と驚かれるオーナーさんが多いです。特に部分リフォームは費用が低く、効果が高いことがよくあります。空室が1ヶ月続くだけで家賃1ヶ月分の損失が出ます。その損失と比較すれば、リフォーム費用は決して高くありません。
アクション④：原状回復工事のタイミングで水回りをグレードアップする
退去後の原状回復工事は、水回りをリフレッシュする絶好のタイミングです。どうせ工事するなら、クロスの貼り替えだけでなく、水栓の交換・シャワーヘッドのアップグレード・便座の交換をセットで依頼しましょう。工事の段取りが一度で済み、コストも抑えられます。
まとめ：水回りへの投資は「空室リスクへの保険」
賃貸経営において、空室は最大のリスクです。家賃収入がゼロになるだけでなく、固定費は変わらず発生し続けます。水回り設備のリフォームは「コスト」ではなく、空室リスクを減らすための「投資」であり「保険」です。
私が18年間、不動産管理の現場で見てきた中で言えることがあります。空室期間が長引いている物件の8割以上は、水回り設備に何らかの問題を抱えていました。そして、適切なリフォームを行った物件は、ほぼ例外なく成約率が改善しました。
「どこから手をつければいいかわからない」「費用の相場がわからない」という方も多いと思います。まずは一度、現状の水回りを客観的に評価することから始めてみてください。そして、専門家に相談することを恐れないでください。
私自身、職人として現場を知り、管理会社として賃貸経営を知り、そして今は経営者として不動産オーナーの悩みに向き合っています。その経験から言えるのは、早めの行動が、長期的な収益を守るということです。
水回りのリフォーム・建物管理・空室対策でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。あなたの物件の状況に合ったアドバイスをお伝えします。
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