「また今月も申込みゼロ…」その焦り、私にもよくわかります
管理画面を開いて空室のまま止まっている部屋番号を見るたび、胃が重くなる。仲介会社に電話して「反響はどうですか」と聞くのが少し怖い。家賃を下げるべきか、それとも広告費を積むべきか、答えが出ないまま今月も締め日が来てしまう——。そんな気持ちで、この記事にたどり着いた方も多いのではないでしょうか。
私自身、不動産会社を経営しながら現場で管理業務にも携わっていますので、オーナー様の「もう何をやっても埋まらない気がする」という感覚は、痛いほどよくわかります。
空室は「運が悪い」からではなく、多くの場合ちゃんとした理由があります。そしてその理由は、意外と足元、つまり水回りに隠れていることが少なくありません。
問題の本質：家賃を下げても埋まらないのは「選ばれない理由」が残っているから
空室対策というと、まず家賃を下げる、フリーレントをつける、といった「条件面」の見直しに手が伸びがちです。もちろんそれも一つの方法ですが、根本的な問題が解決しないまま条件だけをいじると、収益を削っただけで空室は埋まらない、という最悪のパターンに陥ります。
2026年の賃貸市場は、都心・築浅・人気エリアで家賃が上昇する一方、築古・駅遠の物件では空室期間がどんどん長期化する「二極化」が鮮明になっています。リノベーションや設備更新に投資できるオーナーは賃料を維持・上昇させられる一方、原状回復すら最低限で済ませてしまうオーナーは、募集そのものが難しくなり市場から退出せざるを得ないケースも出てきています。つまり、今まで通りの「普通の部屋」では、入居希望者に選ばれない時代に入ったということです。
内見に来た人が「うーん」と言葉を濁して帰っていくとき、その視線の先にあるのは、たいてい水回りです。キッチンの黄ばみ、浴室のカビ、洗面台の水垢。間取りや立地では取り戻せない「生活の質感」がそこに表れてしまうのです。
原因①：内見でいちばん長く見られているのが水回りだという事実
私自身、不動産管理を18年続けてきた中で、内見に同行する機会が数えきれないほどありました。入居希望者がリビングを見る時間は数十秒なのに、キッチンや浴室の前では立ち止まって扉を開け、蛇口をひねり、収納の奥まで覗き込みます。水回りは「毎日必ず使う場所」だからこそ、無意識に厳しくチェックされているのです。
以前担当した築28年のアパートでは、間取りも駅からの距離も悪くないのに半年間空室が続いていました。試しに水栓金具の交換と浴室のコーキング打ち替えだけを行ったところ、掲載写真の印象が変わり、1ヶ月半で申込みが入りました。工事費用は10万円台前半です。家賃を下げるより先にやるべきことがある、と実感した出来事でした。
原因②：オーナー自身が「まだ使える」で判断を止めてしまう
設備は壊れて初めて交換するもの、という感覚のオーナーさんは今でも多くいらっしゃいます。しかし入居希望者が見ているのは「壊れているか」ではなく「古びて見えるか」です。給湯器やユニットバスは、水漏れなどの実害が出る前の段階で、すでに印象面で選考落ちしていることがほとんどです。「まだ使えるから」という判断基準そのものが、実は入居希望者の判断基準とずれているのです。
原因③：小さな水トラブルの放置が、退去と空室の連鎖を生む
排水の流れが悪い、蛇口の根元がじわっと滲む、といった小さなサインを「様子を見よう」で先延ばしにすると、在室中の入居者の満足度が下がり、更新のタイミングで退去につながります。そして退去後の原状回復で、結局同じ工事を割高な緊急対応で行うことになる——これは私自身、水回り施工の現場で何度も見てきた悪循環です。放置期間が長引くほど、床下や壁内への浸水など被害が広がり、修繕費用は数倍に膨らむこともあります。
解決方法：全面リフォームではなく「見える部分」から優先順位をつける
すべての設備を一新する全面リフォームは費用も工期もかかり、オーナーにとって高いハードルです。まず取り組むべきは、内見時の印象を大きく左右する箇所への投資です。
優先順位は「毎日触れる場所」から。具体的には、①水栓金具の交換、②浴室のカビ・コーキングの打ち替え、③洗面ボウルや便器の黄ばみ除去やクリーニング、④必要に応じてユニットバスやキッチンパネルの部分交換、という順番で検討すると、費用対効果が高くなります。水栓金具は数万円台から交換でき、見た目の印象は驚くほど変わります。浴室のコーキング打ち替えも、数万円台の投資でカビ臭さや黒ずみの印象を一新できる、コストパフォーマンスの高い工事です。
あわせて、断熱性能の向上や省エネ設備の導入は、空室対策と資産価値の両面で効果が見込める分野として、2026年は特に注目されています。給湯器を高効率タイプに替えるだけでも、光熱費を気にする入居希望者への訴求材料になります。自治体によっては断熱改修や省エネ設備導入への助成制度が用意されている場合もあるので、工事前に確認しておくと費用負担を抑えられます。
在室中の入居者にも「見せる投資」を
水回りの改善は、空室になった部屋だけの話ではありません。現在入居中の方の部屋でも、更新のタイミングに合わせて水栓金具の交換やコーキングの打ち替えを提案すると、「大切にされている」という安心感につながり、退去の抑制にもつながります。実際に私が管理する物件でも、更新前に簡単な水回りメンテナンスの案内を送るようにしてから、更新率が目に見えて上がりました。工事は入居者の在宅時間に合わせて短時間で終わるものを選べば、生活への負担も最小限で済みます。
また、原状回復のタイミングは「次の入居者を迎えるための投資」と捉え直すことも大切です。壊れた箇所を直すだけの原状回復から一歩進めて、水栓や照明など目に入りやすい部分だけでもグレードアップしておくと、次回の内見での第一印象が大きく変わります。
具体アクション：今日からできる3つのこと
まず、今空いている部屋の水回りを、入居希望者の目線で改めて見に行ってください。蛇口の水垢、排水口の匂い、コーキングの黒ずみ——写真に撮ると意外と粗が見えてきます。次に、直近3年以内に水回りのクレームや修繕履歴がある部屋をリストアップし、優先的に手を入れる順番を決めてください。そして、施工業者に見積もりを依頼する際は、部分交換とフルリフォームの両方の金額を出してもらい、費用と効果を比較検討することをおすすめします。複数社から相見積もりを取ることも、適正価格を知るうえで欠かせません。
「とりあえず様子を見る」をやめた瞬間から、空室対策は動き出します。
まとめ
空室が埋まらないとき、まず疑うべきは家賃でも広告でもなく、水回りの印象かもしれません。私自身、水回り施工と不動産管理の両方の現場に長く携わってきましたが、入居希望者の「決め手」も「見送りの理由」も、結局はキッチンや浴室、トイレといった生活の中心にあることを何度も実感してきました。二極化が進む2026年の賃貸市場だからこそ、小さな水回りの手入れが、選ばれる部屋とそうでない部屋の差を生みます。
ご自身の物件の水回り、どこから手をつければよいか迷われたら、ぜひ一度お困りごと相談はこちらからご連絡ください。
