「また空室が埋まらない…」そう頭を抱えているオーナーさん、あなただけではありません。
2026年の賃貸市場では、物件の「質」の差が入居率に直結する時代になっています。駅近・築浅の物件が有利なのは確かですが、だからといって築古物件が競争力を持てないわけではありません。私自身も築30年超のアパートを何棟も管理してきましたが、水回りリフォームひとつで入居率が劇的に改善した事例を何度も目の当たりにしてきました。
この記事では、水回りリフォームが空室対策として有効な理由と、具体的な進め方をお伝えします。
なぜ今、水回りリフォームが重要なのか
「水回りがきれいかどうか」は、入居希望者が物件を内見するときに真っ先にチェックするポイントです。お風呂・トイレ・洗面台・キッチン——これらの設備の印象が、契約の可否を左右すると言っても過言ではありません。
「どんなに家賃を下げても内見が決まらない」なら、設備の古さが原因かもしれません。
実際、LIFULL HOME’Sの調査によると、2026年の賃貸市場では物件の「二極化」が加速しており、設備が時代遅れの物件は空室期間が長期化する傾向が顕著になっています。一方で、水回りをしっかりリフォームした物件は、築年数が古くても周辺の競合物件に負けない競争力を手に入れられています。
空室が続く本当の原因：3つの「時代遅れ」
原因①：3点ユニットバス（バス・トイレ・洗面が一体型）
築30年前後の物件に多い「3点ユニットバス」は、現代の入居希望者から最も嫌われる設備のひとつです。「バス・トイレ別」が当たり前になった今、3点ユニットのままでは内見のたびに失注するリスクが高まります。
私自身も府中市の築24年のアパートで3点ユニットをバス・トイレ別に改修したところ、リフォーム直後から内見数が増え、2ヶ月以内に満室になりました。それまで半年以上空室だった部屋が、です。
原因②：黄ばんだ浴槽・水垢だらけの蛇口
清潔感の欠如は、内見者の心理的なハードルを一気に上げます。「ちゃんと管理されているのか」という不安につながり、たとえ家賃が安くても「ここには住みたくない」という判断になってしまいます。
汚れた浴槽は、オーナーの物件管理への姿勢まで疑われます。
原因③：独立洗面台がない
特に女性入居者や単身の社会人からのニーズが高いのが、独立洗面台の有無です。メイクや洗顔をお風呂場でしなければならない物件は、それだけで候補から外れることが少なくありません。
水回りリフォームの解決方法：優先順位と費用相場
【最優先】3点ユニットバスの分離・交換
3点ユニットからバス・トイレ別への変更は、費用はかかりますが最もインパクトの大きいリフォームです。費用相場は70万〜150万円程度（間取りや築年数によって異なります）。一見高額に見えますが、半年分の空室損失（家賃5万円×6ヶ月＝30万円）と比べると、2〜3年で元が取れる計算になります。
また、省エネ化やバリアフリー化を伴うリフォームなら「みらいエコ住宅事業」などの補助金（40〜100万円）を活用できるケースもあります。リフォーム前に自治体の窓口に確認することをお勧めします。
【効果大】浴槽・洗面台の交換または塗装
浴槽を丸ごと交換する場合の費用は10万〜30万円程度。ただし、専門業者による浴槽塗装（ライニング）なら3万〜8万円で新品同様の見た目に近づけることができます。コストを抑えたい場合の有効な選択肢です。
洗面台の交換は5万〜15万円が目安。独立洗面台を新設する場合は給排水工事が必要になりますが、入居者への訴求力は大きく向上します。
【即効性あり】水栓・シャワーヘッドの交換
費用が最も低く、即効性のあるリフォームがこれです。くすんだ水栓をタッチレス水栓や節水型シャワーヘッドに交換するだけで、内見時の第一印象が格段に良くなります。費用は1〜5万円程度で、DIYでできる場合も。
具体的なアクション：今日からできること3つ
リフォームは「決断した日」から空室期間が縮まり始めます。
①まず現状を数字で把握する
空室になってから何ヶ月経っているか、その間に失った賃料はいくらか、計算してみてください。多くの場合、水回りリフォームの費用より「放置した損失」の方が大きいことに気づきます。
②複数の業者から見積もりを取る
ユニットバスの交換だけでも、業者によって30万円以上の差が出ることがあります。必ず3社以上から見積もりを取り、工事内容と保証内容を比較してください。私自身も発注の際は最低3社比較を徹底しています。
③補助金の申請可否を確認する
省エネリフォームやバリアフリーリフォームに対する補助金制度は、自治体ごとに異なります。工事着工前に申請が必要なケースが多いため、リフォーム前に確認しておくことが重要です。
まとめ：空室の悩みは「設備投資」で突破できる
2026年の賃貸市場において、空室に悩む物件の多くは「価格」ではなく「設備の質」の問題を抱えています。家賃を下げ続けることは収益を圧迫するだけでなく、入居者の質にも影響します。
一方で、水回りを中心にしっかりリフォームすれば、築古物件でも入居率を大きく改善できます。費用は確かにかかりますが、空室期間の損失と比較すれば、多くのケースで投資回収が可能です。
「どこから手をつければいいかわからない」「自分の物件に合ったリフォームプランを知りたい」という方は、ぜひご相談ください。水回り施工15年・不動産管理18年の経験から、あなたの物件に最適なアドバイスをいたします。
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