アパートを相続したけど何をどうしたらいいのか分からない。
税金ばっかり取られる。
利益が全然出ないので他の収益から補填している。
管理会社が使えない。
仕事柄いろいろな相談を受けますが基本的には下記事項を遵守してください。
それだけで少しは改善します。
アパート単体で帳簿をつける
まずはアパート単体での収益と支出をしっかりと把握しましょう。
相談されて最初に気づくのが適当などんぶり勘定でイメージだけで儲かっていないと主張する大家さんが多いこと。
改めて調べてみるとアパート単体ではちゃんと利益が出ていることが多いのです。
ではなんで儲からない、利益が出ないと感じるのか。
それはもっと利益が出ているはずと自分が考えてしまい、それを前提に消費しているから。ほぼこれが多いです。
年間の収益から支出を引く。当然、税金や雑費含めていくらまで使えるのかをしっかり把握しましょう。
純利益の５０％までを使える金額として残りの５０％は将来のために残しておくこと。
これができないと将来破綻することになる可能性が高いです。
アパート運営は事業であることを認識する
管理会社任せの大家さんがたくさんいます。
でも、最終的に責任があるのは大家さん本人です。
誰も自分以上に熱心に考えてくれる人はいないのです。
そのためには自己研鑽が必要です。
税務の知識から世間一般的に言われているアパート事業についての知識習得は必須です。
お金がない～って騒いでいるのに税理士に１０万円の報酬を普通に払っていたりする方も多いです。
自分でやればタダです。そこは甘えずに自分でやりましょう。
リフォーム工事の相場は常にチェックする
建物は必ず劣化します。
下手に支出を削ると想定外の大きな出費が発生することもあります。
早めにコツコツと安い業者で施工するよう心がけましょう。
劣化してからのリフォームは効果が半減しますし適正な相見積もりができない可能性があります。
日々の細かい不具合についても適正価格を逸脱していないのかを必ずチェックして下さい。
中にはあり得ない金額を提示する業者もあります。この辺が不動産業界が信頼されない一因かもしれないのですが。
大家さんがしっかりしていれば指摘も可能だし価格交渉も可能なはず。自分で施工できる業者を探しておくことも重要かもしれません。
管理会社を選ぶ 担当者との付き合い方を変える
サブリース会社ですと難しいかもしれませんが単に管理しているだけの会社であれば管理会社選びは重要です。
それと担当者にも大きく左右されるので注意しておきましょう。
管理会社については地元で評判の良いところ。よく分からなければ実際に街を歩いてみましょう。
この管理会社の物件は綺麗に維持されているなぁとかここは汚いなぁとか。
自分の目で見て判断することも重要です。様々な情報を集めて最終的には判断しましょう。
そして担当者。あり得ないアホは担当者も実際には存在します。
担当者次第でアパート経営は左右されるのです。
優秀な担当者→会社に利益をもたらす人？？
大家さんにとっては会社に不利益をもたらす人が求められる担当者です。
不要な利益は取らない。できるだけ安く済ませようと努力してくれる担当者が必要。
そんな奴はいないと思われるかもしれませんが大家さん自身がしっかりしていれば担当者は変なことはできません。
事前にしっかりと打ち合わせをして勝手な支出判断を担当者にさせないようにしましょう。
火災保険を活用する
アパート事業はリスクの塊です。
そんなリスクを軽減させるのは火災保険。
今の保険は火災保険１０年まで。地震保険５年。年々保険料は高騰していますが基本的にはオールリスクで入っておきましょう。
何故か。
些細な不具合でも保険が適用できるケースが多いからです。
フェンスがちょっとだけ曲がっている→車の当て逃げかと思われるが犯人が分からない。
こんなケースでも免責無しで直せたりします。
室内のエアコンや温水便座も場合によっては保険が適用されるケースがあります。
不具合が発生し費用がかかるときは保険が適用できないかを確認しましょう。
確認するだけは無料です。
やるだけやってみることが大切。
一気に列挙したので見づらいとは思いますがアパート事業を続けるにはとても重要な部分を記載しました。
私自身もアパート経営をしているので同じ立場として大家さんを少しでも支援できればと今後も活動を続けて行きます。
ではでは。
