自分が始めたアパート事業についてちょっと触れてみます。
土地購入での新築アパートなので基本的にはやってはいけない投資であることは理解していましたがそれでもやろうと踏み切った理由を簡潔に記載します。
しかも今や悪のレッテルを貼られているサブリース契約です。
良い子はマネをしないで下さいませ。
土地が格安
近隣の建築条件付き土地売り出し価格の１０分の１で購入。
理由は接道に難ありであったため。
道路幅を拡張し位置指定道路とするなどのノウハウを活かせた。
５００坪の広い土地であるにも関わらず元農地ではない。
地盤が固く地盤改良費がかからない。（木造建築の場合）
将来的にも地盤沈下の心配がない。
比較的安価な賃料設定
近隣築２０年の物件と比較しても新築プレミアを上乗せした程度の比較的安価な家賃設定。
１２世帯としたことで１戸あたりの家賃をできる限り安くすることができた。
また、空室リスクを分散できることも大きい。スケールメリット。
仲介
入居促進対策を自分で行える。サブリース契約ですがそんなの無視して自分で動いています。
他社仲介業者への依頼。法人企業への営業活動などなんでもやっちゃいます。
管理
管理業務を自分で行える。サブリース契約ですがそんなの当てにしない。
建物の付加価値向上に向けた取り組みは自分でやる。
定期的な巡回で自ら清掃する。業者へ委託もしていますがさらに清掃することで美化を促進。
リフォーム
元建築系職人なので自分でリフォーム。サブリース契約ですがそんなの無視して自分でやります。
屋根外壁リフォームなどの比較的高額となるリフォームも管理会社に任せて行うより半額以下で施工可能。
劣化が進んだ室内の水廻り商品についても安価での施工が可能。
管理会社に勤めている自分が言うのも何ですがここは非常に重要です。
一般的には高額なリフォームが横行しています。事業収益が食われてしまいます。
火災保険の有効活用
火災保険を活用する。
知識がないことで活用できていない管理会社やオーナー様が多いです。
今はどこでも災害が起こる時代なので大きなリスクは保険で担保しています。
基本的にすべての特約に加入。
保険料が高いと言う方いますがちゃんと活用すれば保険適用１回で保険料回収できます。
建物不具合については基本的に保険会社へ適用伺いをします。ダメ元でやる意味ありますよ。
リスク
自分のスキルを活かせない事態が発生した場合。病気や怪我で寝たきりとか。
死んでしまえば団信で借金は無くなるので嫁と子供は喜ぶかも(￣▽￣;)
発展中のエリアであるためすでに土地価格上昇率が高いです。
需要増大の視点では嬉しいですが固定資産税は高騰すると思われます。
サブリース会社の倒産。保障停止。
自分でやれるのでそこまで悲観していませんが良いとこ取りのうまみが減ります。
今回はここまで。
ではまた＾＾
