「なんで空室が埋まらないんだろう…」と感じているあなたへ
築20年を超えた賃貸物件を持っているオーナーさんから、こんなご相談をよくいただきます。「家賃を下げても入居者が決まらない」「内見は来るのに、なぜか申込が入らない」「管理会社から設備が古いと指摘された」——そのお気持ち、とてもよくわかります。
私自身、18年間にわたって賃貸管理に携わり、水回り施工の現場も15年経験してきました。その中で感じるのは、「なぜ入居者が来ないか」を本当の意味で把握できているオーナーさんが、意外と少ないということです。
今回は、特に空室対策として見落とされがちな「ユニットバスの老朽化」にフォーカスして、問題の本質から具体的な解決策まで丁寧にお伝えします。
問題の本質：入居者は「水回り」で物件を選んでいる
家賃を下げれば解決すると思っていませんか？実は、空室が続く物件には家賃以外の根本的な原因があることがほとんどです。
私がこれまで関わってきた数百件の賃貸物件の中で、空室に悩むオーナーさんの物件に共通していたのは「水回り設備の老朽化」でした。特に、ユニットバスの状態は入居決定率に直結します。
現代の入居希望者、特に20代〜30代の若い世代は、SUUMOやHOME’Sで物件を探す際、写真を見た瞬間に「ここは古い」と判断します。内見に来る前に、すでに「浴室の写真」で候補から外されているケースが非常に多いのです。
家賃を5,000円下げるより、浴室を見違えるほどきれいにする方が、入居率改善に対する費用対効果が高いという現実があります。
空室が続く3つの原因：なぜユニットバスが決め手になるのか
原因①：見た目の古さが第一印象を決定づける
ユニットバスは使用頻度が高く、経年劣化が目に見えやすい設備です。カビ汚れ、浴槽の黄ばみ、シャワーヘッドの劣化、ドアパッキンのひび割れ——これらは清掃では取り切れない「古さのシグナル」として入居希望者に伝わります。
私自身も現場で何度も経験しましたが、内見時に浴室を見た途端に表情が曇る方は少なくありません。その瞬間に「この物件はやめよう」という判断が下されているのです。
内見での第一印象は、浴室が8割を決めると言っても過言ではありません。
原因②：競合物件との「設備格差」が広がり続けている
2026年現在、新築・築浅の賃貸物件には当たり前のように追い焚き機能付き浴槽、浴室乾燥機、ミラーキャビネットなどが標準装備されています。一方、築20年以上の物件がそのままの状態では、同じ家賃帯での競争に勝てません。
入居希望者は必ず複数物件を比較します。その中で設備の差が明確であれば、多少家賃が高くても設備が充実している物件を選ぶのが現実です。
特に3点ユニット（トイレ・洗面・浴室が一体型）の物件は、今の入居者ニーズと乖離が大きく、3点ユニットのままでは入居者層が限定され、空室リスクが慢性化します。
原因③：設備の老朽化が「トラブルの温床」になっている
ユニットバスの一般的な耐用年数は20〜30年とされています。それを超えた物件では、水漏れ・排水詰まり・カビの繁殖・シーリング材の劣化など、日常的なトラブルが頻発しやすくなります。
入居者からのクレームが増えると、管理の手間が増えるだけでなく、最悪の場合は下階への水漏れ被害に発展し、賠償問題に発展することもあります。私自身も管理物件で、古いユニットバスのシーリング劣化が原因で下階のリビング天井に水染みが広がった事例を経験しました。修繕を後回しにした結果、修繕費が倍以上になってしまう——これが老朽化設備の怖さです。
解決方法：築年数と状態に合わせた「段階的な改善」が正解
ユニットバスの対策は「交換か否か」という二択ではありません。築年数・状態・予算に応じた段階的なアプローチが、コストを最小化しながら入居率を改善するコツです。
段階①：浴室リフォームシートで「見た目」を劇的改善（目安：10〜20万円）
築30年未満の物件で、浴室の機能自体は問題ないものの、見た目が古くなっているケースに有効なのが「浴室用リフォームシート」の活用です。
これは浴室の壁面や床に専用シートを貼ることで、まるで新品のように見違える方法で、条件によっては10万円前後でも施工可能です。費用を抑えながら「写真映え」を大幅に改善できるため、空室対策としてのコストパフォーマンスは非常に高いと言えます。
私自身も、築18年の単身向けアパートでこの方法を試みたところ、施工後すぐに内見希望が増え、1ヶ月以内に入居が決まった経験があります。
ただし、水回りだけにシートの貼り方が不適切だったり、劣化したシーリング部分を補修せずに上から貼るだけでは、かえって水漏れやカビのリスクが高まります。安価だからといって施工品質を妥協しないことが大原則です。信頼できる業者に依頼し、下地処理や防水処理をしっかり行ったうえでシートを貼れば、十分な耐久性と美観が得られます。
段階②：ユニットバスの「浴槽・部品交換」で機能を維持（目安：20〜60万円）
浴槽の黄ばみや蛇口・シャワーの不具合が主な問題であれば、ユニットバス全体を交換せず、浴槽単体・水栓金具・シャワーヘッドなどの部品交換で対応できるケースがあります。ユニットバスの構造は一体成型のため全交換のイメージがありますが、熟練の施工業者であれば部分的な交換も対応可能です。
段階③：ユニットバスの全体交換（目安：50〜250万円）
築30年を超えた物件や、シーリング・防水層にまで劣化が及んでいる場合は、ユニットバスの全体交換を検討する段階です。費用の目安は以下の通りです。
- 同サイズへのシンプルな交換（グレード標準）：50〜90万円
- 追い焚き・浴室乾燥機付きへのアップグレード：100〜150万円
- 3点ユニットを独立浴室へ変更（間取り改修含む）：150〜250万円
特に3点ユニット（バス・トイレ・洗面が一体）から独立浴室への変更は、単なる浴槽の交換ではなく間取りそのものを変える工事になります。壁の撤去・移動・防水工事・配管の引き直しなどが必要になるため、費用が大きくかさむことを理解したうえで判断してください。
一方で、現行のユニットバスのサイズ・レイアウトを変えずに「浴槽だけ交換する」ケースであれば、50万円前後から対応できる場合もあります。リフォームの範囲を明確にして、複数業者から見積もりを取ることが重要です。
また、ユニットバス交換は条件によっては修繕費として経費計上できる場合もあります（同等品への交換など）。税理士や専門家への確認をおすすめします。
「入居者が選びたくなる浴室」に変えるポイント
単に「新しくする」だけでなく、現代の入居者が求めている機能を意識してアップグレードすることが重要です。私が現場で特に効果を感じてきたポイントは以下の3つです。
①追い焚き機能の追加：ファミリー層はもちろん、単身者にも人気が高く、差別化につながります。
②浴室乾燥機の設置：女性入居者や花粉症・雨の多い地域では特に喜ばれます。洗濯物を干せるスペースとして重宝されます。
③明るいカラーリング・清潔感のあるデザイン：浴室の写真がSUUMO等に掲載された際に「見た目がきれい」と感じてもらえるかどうかが、クリック率に直結します。
具体アクション：今日からできること
「うちの物件のユニットバスは大丈夫だろうか？」と感じた方に、今すぐできるアクションをお伝えします。
ステップ1：現状を「入居者目線」で確認する
まず、自分の物件の浴室を入居希望者の目線で見直してください。スマートフォンで写真を撮り、SUUMOやHOME’Sに掲載されている同エリア・同築年数の競合物件と比べてみましょう。パッと見て「うちのは古い…」と感じるなら、それが入居者も感じていることです。
ステップ2：「交換か、シートか、部分補修か」を判断する
築30年未満で機能的な問題がない場合は、まずリフォームシートや部分補修から検討しましょう。築30年超、または水漏れ・シーリング劣化が見られる場合は、全体交換の見積もりを取るタイミングです。
ステップ3：施工業者に現地調査を依頼する
状態を把握したら、信頼できる施工業者に現地調査を依頼しましょう。複数社から見積もりを取ることで、相場感と必要な工事内容が明確になります。私自身も、管理物件のオーナーさんへは「まず調査だけ」から始めることをおすすめしています。
ステップ4：管理会社・担当者に「空室原因の本音」を聞く
管理会社の担当者は、内見に来た方が申込をしなかった理由を把握していることが多いです。「浴室を見て顔が曇っていた」「古い設備を指摘された」などのリアルな声を聞き出してください。それが設備投資の判断材料になります。
ステップ5：リフォーム後の「物件写真」を必ず撮り直す
せっかくリフォームしても、掲載写真が古いままでは台無しです。工事完了後は必ずプロの撮影、または明るい時間帯に広角で写真を撮り直し、掲載情報を更新しましょう。写真のクオリティが入居率を左右します。
まとめ：浴室対策は「築年数×状態×予算」で選ぶ
ユニットバスの対策は、いきなり高額な全体交換が正解とは限りません。築30年未満であればリフォームシートで10〜20万円の投資でも入居率は大幅に改善できます。築30年超で劣化が進んでいる場合は、全体交換50〜250万円の範囲で検討を。大切なのは、「今の状態に合った適切な対処」を選ぶことです。
水回りは節約しすぎると後で大きな損失につながりますが、適切な方法を選べば低コストでも十分な効果が出ます。私自身、現場と管理の両方を経験してきたからこそ、「何をどこまでやるか」の判断が一番大切だと感じています。
「何から始めればいいかわからない」「費用がどのくらいかかるか不安」という方も、まずは一度ご相談ください。現場目線で正直にアドバイスします。
建物の悩み・水回りのトラブル・空室対策のご相談は、いつでもお気軽にどうぞ。あなたの物件の未来を一緒に考えます。
