空室が埋まらないのは「水回り」が原因かもしれません
「募集を出しているのに、なかなか入居者が決まらない…」
そんな悩みを抱えている賃貸オーナーさんは、今もたくさんいらっしゃいます。広告費を増やしてみた、家賃を少し下げてみた、それでもなかなか成約に至らない。そんな経験をされている方も多いのではないでしょうか。
私自身、不動産会社に18年勤務し、何百件という空室対策に関わってきました。そして現在は独立して自ら不動産会社を経営しながら、築古物件のオーナーさんのご相談に日々対応しています。その中で確信していることがあります。
「空室の原因の多くは、水回りの古さと不清潔感にある」
家賃を下げる前に、まずやるべきことがあります。今日はそのリアルな話をお伝えします。
問題の本質：入居者が「選ばない理由」は何か
内見に来てくれているのに決まらない。これはとてもつらい状況です。でも、少し立場を変えて考えてみてください。あなた自身が部屋を借りるとしたら、水回りが古くて黄ばんでいる部屋と、同じ築年数でも清潔感のある水回りの部屋、どちらを選びますか？
答えは明白ですよね。
2026年の現在、入居者の目は非常に肥えています。SUUMOやHOME’Sで物件を比較検討する入居候補者は、写真を見ただけで「次の候補」に進むかどうかを判断します。特に水回り（浴室・洗面・トイレ・キッチン）の写真は、物件の印象を決定づける最重要ポイントです。
「内見まで来ているのに決まらない」は、見た目の問題ではなく「選ばれる理由がない」という本質的な課題です。
家賃を下げることは最後の手段です。価格競争に入ってしまうと、収益性が落ち、修繕に使えるお金がさらに減る悪循環に陥ります。まず取り組むべきは、入居者が「ここに住みたい」と思える理由を作ることです。
原因①：水回りが時代のニーズとかけ離れている
築20年以上の物件でよく見られるのが、3点ユニットバス（浴室・洗面・トイレが一体となったユニット）です。バブル期から2000年代初頭にかけて多く普及しましたが、今の入居者にはとにかく不人気です。
私が職人として現場で働いていた頃、3点ユニットの施工はよくやっていました。コンパクトにまとまっていて、コスト面では優れた設備でした。でも、現場のプロとして使い続けた経験から言うと、掃除がしにくく、湿気がこもりやすく、入居者からのクレームが最も多い設備でもありました。
リクルートの調査でも、次に引っ越す際に欲しい設備として「独立洗面台」はエアコンに次いで上位にランクインしています。水回りの分離・近代化は、入居者確保の最短ルートと言っても過言ではありません。
「古い設備を使い続けることは、入居者に『ここは大切にされていない物件だ』というメッセージを送っていることになります。」
原因②：修繕のタイミングが後手に回っている
水回り設備には、おおよそ15〜20年という耐用年数があります。給湯器は10〜15年、ユニットバスのパッキンやシール材は10年前後で劣化が始まります。
不動産会社に勤めていたとき、オーナーさんからよく聞いたのが「壊れてから直す」という考え方です。確かに費用を抑えたいという気持ちはわかります。しかし、壊れてから修繕すると、その間に入居者が退去し、空室期間が長引く。そして次の入居者を募集する段になって「やはり水回りが古い」と指摘される…。
私自身も管理物件で経験しました。給湯器が壊れて入居者がガスなしの生活を数日間強いられ、クレームと退去につながったケースがありました。「もう少し早く交換していれば」と悔やんだ記憶があります。
「修繕は『壊れてから』ではなく、『入居者が不満を感じる前』に行うのがプロの経営者の姿勢です。」
水回りの点検・交換サイクルを計画的に組み込むことで、空室期間の短縮にもつながります。
原因③：リフォーム費用を「コスト」としか見ていない
「100万円のリフォームなんて出せない」という声をよく聞きます。気持ちはよくわかります。でも少し計算してみましょう。
たとえば月額6万円の家賃の物件が3ヶ月空室だった場合、失う収入は18万円です。半年なら36万円。1年なら72万円です。しかも空室が続くほど物件の印象は悪化し、さらに入居者が集まりにくくなる悪循環が生まれます。
一方、水回りのリフォームに80〜100万円を投資することで、入居が決まりやすくなり、場合によっては家賃を現状維持または少し上げることも可能になります。2026年の現在、都市部では賃料の上昇トレンドが続いており、水回りを整えた物件は競争力が格段に高まります。
私自身の経験でも、水回りリフォーム後に1〜2週間で入居が決まった物件を何件も見てきました。リフォーム費用を投資として捉え、回収期間を試算することが大切です。
「リフォーム費用は『出費』ではなく、空室という機会損失を防ぐための『投資』です。」
解決方法：費用対効果の高い水回りリフォームとは
では具体的にどんなリフォームが効果的なのかを見ていきましょう。
① 3点ユニットから「バス・トイレ別」への変更（最上位効果）
コストはかかりますが、空室対策として最も効果的なリフォームの一つです。費用の目安は60〜120万円程度（物件の構造による）。独立洗面台もあわせて設置できれば、入居者ニーズに対して大きな訴求力を持てます。「トイレとお風呂が別」という条件が、入居者の絞り込みで非常に重視される項目です。
② 洗面台の交換（費用対効果が高い）
古くなった洗面台を新しいものに交換するだけで、内見時の印象は劇的に変わります。費用の目安は15〜30万円程度。見た目が清潔でモダンになるだけでなく、収納力のある洗面台に替えることで実用性もアップします。
③ トイレの交換・ウォシュレット設置（費用対効果が非常に高い）
ウォシュレットは今や「あって当たり前」の設備です。古い和式トイレや、ウォシュレットなしの洋式トイレは、今の入居者には避けられる傾向があります。費用の目安は10〜25万円程度で、リフォームの中でもコスパが非常に高い施工です。
④ キッチンの交換・クリーニング
システムキッチンの交換は50〜80万円程度かかりますが、まずはプロによるクリーニングと、コーキングの打ち直しで印象が大きく変わることもあります。費用対効果を見ながら、交換かリペアかを判断しましょう。
⑤ 給湯器の更新
築15年以上の物件で給湯器を未交換の場合は、入居前の更新を強くお勧めします。入居後に壊れると、クレームや退去につながるリスクが高まります。費用の目安は15〜30万円程度です。
具体アクション：今日からできること
「よし、リフォームしよう」と思っても、何から始めればいいかわからないという方のために、具体的な手順をお伝えします。
ステップ１：現状把握（今すぐできる）
空室になっている物件の水回りを実際に見て回りましょう。黄ばみ・カビ・コーキングの劣化・設備の古さを自分の目で確認します。できれば写真を撮って記録しておくと、業者への説明がスムーズです。
ステップ２：複数業者から見積もりを取る
1社だけに見積もりを頼むのは危険です。リフォーム費用は業者によって大きく差が出ます。最低でも2〜3社から見積もりを取り、施工内容と費用を比較しましょう。「安ければいい」ではなく、施工実績と保証内容も確認することが重要です。
ステップ３：管理会社と連携して競合調査をする
周辺の競合物件と自分の物件を比較して、何が劣っているかを客観的に把握しましょう。管理会社に「最近入居者が決まった物件の設備は何が揃っていましたか？」と聞くだけでも、かなりのヒントが得られます。
ステップ４：補助金・助成金を調べる
多くの自治体では、空き家・賃貸物件のリフォームに対する補助金制度を設けています。国土交通省の「住宅改修支援事業」や各自治体の独自補助金を活用することで、リフォーム費用の一部を賄えることがあります。お住まいの市区町村の窓口や、担当の管理会社に相談してみてください。
ステップ５：リフォーム後の写真撮影・広告更新
せっかくリフォームしても、古い写真のまま広告を出し続けていては意味がありません。リフォーム完了後は必ずプロのカメラマン（またはスマートフォンでの高品質撮影）で写真を撮り直し、SUUMOやHOME’Sの掲載内容を更新しましょう。写真の質が入居申込み数に直結します。
まとめ：「入居者が選びたくなる物件」を目指して
今回お伝えしたことを振り返ります。
空室が埋まらない原因の多くは、家賃の問題ではなく「物件の競争力の低下」にあります。特に水回りの古さ・汚さは、入居者が内見で即座に感じ取り、「ここには住みたくない」という判断を下す最大の要因です。
水回りのリフォームは確かにコストがかかります。しかし、空室が続くことによる機会損失と比較すれば、リフォーム投資の方が合理的な選択であることがほとんどです。
私自身も、職人として水回りを施工し、不動産会社として管理を担い、そして今は経営者として投資判断をする立場になりました。三つの視点を経験してきたからこそ、「水回りが変わると物件の命運が変わる」ということを確信しています。
「今の空室は、あなたの物件が『選ばれる理由』を作るチャンスです。」
一歩踏み出す勇気が、満室経営への道を開きます。
水回りのリフォームや空室対策についてお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。職人経験と不動産管理の両方の視点から、あなたの物件に合った最適な提案をさせていただきます。
