築20年超物件のリフォームイノベーション

不動産管理

築20年を超える物件の1室で大規模リフォームを実施することになりました。

昨日はその契約を締結。

できるだけ費用を抑えるために実施したポイントや感じたことをダラダラ書きます。

まずは業者に丸投げをしない

今回は材工一式での依頼はせずできるだけ材料と施工費を分ける、いわゆる材工分離発注を徹底しました。

ちょっとしたリフォームであれば業者に材工で頼んだ方がとにかく早く完了しますし我々も楽だったりするのですが

今回は300万円を超えそうな工事だったためひと肌脱ぐことになったわけです。

これは想像以上に大変な作業でかなりの時間を費やしました。

ここからは工事内容について触れてみます。

建具の全交換。

数カ所のドア本体、枠材が破損していたためすべてを交換することに。

窓枠もすべてです。

昔の商品はバリアフリーではないため4方枠が通常ですが、今回はできるだけバリアフリーにするために3方枠にしています。

たったこれだけでもいろいろと調整が必要なわけです。

和室の押し入れはクローゼットに変更。

また、3DKから2LDKに変更するので一部の壁を撤去します。

玄関の下駄箱は古いタイプのため新しいタイプに交換してスタイリッシュにする予定。

一つ一つの建具を既存のサイズに合わせた建材を探して発注するのです。

材工で頼むと個々の材料に利益と施工費が上乗せされるため高額になってしまう。

試しに建材屋さんにざっくりで依頼してみたところやっぱり高額でした。50万円を楽に超えています。

14カ所に及ぶ窓枠からドア本体、枠材、クローゼットの材料と施工費、加工費も含みますがやっぱり高い。

自分で積算すると材料費が28万円ほど、施工費が10万円ほどで40万円以下に抑えることができました。

次は水廻り。

セパレートタイプのキッチンからシステムキッチンのビルトイン3口IHコンロへ変更

レンジフードサイズもw600からw750へサイズアップ。

ユニットバスは換気乾燥機付きへ変更のうえ本体交換。

洗面化粧台は3面鏡へ変更交換。洗濯パンも今のものに変えます。

トイレは便器と温水便座の交換。

この工事を行うには古いブレーカーでは対応できなかったため室内にある分電盤も交換します。

キッチンと浴室には200vの電力が必要なのでこちらの対応も必要。

給水給湯配管の盛替えや排水管の位置変更もあります。

ここで注意が必要なのは各工事において施工業者が違うこと。

例えばですがユニットバスの解体業者と施工業者が違います。

ユニットバスの施工に特化して安く提供している業者に対して解体も含めて発注すると解体費用が高くなります。

これは当たり前ですよね。

そんな観点から解体作業は解体屋さんにやってもらうことで安くできます。

どこまで解体するかはしっかりと調整しておきましょう。思わぬところまで解体されても大変ですから。

水廻り商品についてはグレードをアップしていますので既存品の単なる交換よりは高額になってしまいましたが

材料と施工費を分けていますので軽微な増額程度かと思います。

キッチンで30万~40万円。バックパネルの施工なども含む。

ユニットバスも30万~40万円ほど。換気乾燥機も含んでいます。

トイレや洗面化粧台は合わせて10万円ほどでしょうか。

この他に給水給湯の配管盛替えや排水管の交換も入れていますのでそちらも計上。

あとは内装造作工事。

ボードもかなりの範囲で張替え。クロスと床CFはすべてです。

和室も洋室へ変更します。

普通に㎡単価で積算すると50万円を軽く超えますがこちらも材支給で安くやってもらいます。

クロスもまとめて発注すれば100円/㎡程度。あとは施工費をどう安く抑えるか。

一気にダラダラ記載したので何が言いたいのかよく分からない内容となってしまいました。申し訳ない。

いつか見やすい内容に整えて再度アップしたいと思います。

今回はここまで。

ではまた^^

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