管理会社で勤務しながら自分のアパートも運営している視点でアパート事業を行っている大家さん向けに空室対策をお伝えします。
必ず行うこと
- 仲介会社への依頼
- 仲介会社への報酬
- 敷金・礼金はゼロに
- 物件美化
この４つは必ず行うこと
細かく触れます
仲介会社への依頼
週１回は不動産会社へ訪問しましょう。
遠方の場合はこまめにメールなどでコンタクトをとりましょう。
基本的には「〇〇物件の入居付けよろしくお願いします」だけでいいです。
仲介会社の担当者も日々忙しいのでひとりにオーナーに構っている暇はありません。
手間を取らせない程度にＰＲを続けましょう。
何度も訪問をくりかえすうちに仲介担当者の頭の中に物件が刷り込まれていきます。
多数の空室がある中で大して競争力がない物件をＰＲするにはこの方法が一番です。
そして訪問の際は菓子折りを持っていく。
女性が多い仲介店にはケーキなどがいいでしょう。
胃袋に訴えかける作戦です(￣▽￣;)
でも、これが担当者の記憶に残り紹介につながるのです。
仲介会社への報酬
単純にギブアンドテイクの精神が重要です。
仲介会社への報酬として広告料家賃１ヶ月分は当たり前として認識しましょう。
そして気持ちよく支払うこと。中には支払うと言いながら請求書を送ってもなかなか支払わない人がいます。こんな人は論外。
仲介会社は売上ノルマがあるのが普通なので月末までに決済できるよう動いています。
この時に月末決済と同時に大家さんからも広告料の支払いがあると売り上げに計上できます。
これは仲介担当者にとってかなり嬉しいことです。
決済されたことを確認したら速やかに支払いましょう。
そのためにも請求書を事前にもらっておいてください。
この姿勢で取り組んでいると「このオーナーは困った時に助けてくれる」と認識してもらえます。
空室が長期化して収益が減るくらいなら広告料２～３ヶ月分を支払って入居させる方が得策。
敷金・礼金はゼロに
敷金・礼金はゼロにして下さい。
はっきり言って今の世の中にマッチしていないと思っています。
借りる側のニーズは初期費用を安くしたい。これです。
日本人が貧乏になっているというより気軽に住み替えできる世の中になってきたと言えます。
退去時に室内の原状回復費負担が心配な大家さんもいるかと思いますが、数百万の補修費用がかかるケースを除いて、１ヶ月～２ヶ月程度の補修費なら受け入れる気持ちが大事です。
この点は空室期間が収益減になっているという考え方が重要。
仮に空室期間が６ヵ月、家賃が５万円の場合、単純に３０万円の収益減となります。
これが空室期間２ヶ月で成約した場合、広告料１ヶ月分を差し引いても３ヶ月分の利益。
この３ヶ月分の利益は敷金みたいなものです。
早く入居させることが退去時の負担を軽減させていることに気づいて下さい。
物件美化
最後に物件美化です。
遠方にお住いの大家さんの場合は信頼できる管理会社を選ぶという選択をして下さい。
いろいろ対策をやっているのになんで成約しないのだろう。
こんな思いで悩んでいるときは現場をちゃんと見て下さい。
お客様目線で自分の物件を見に行くことが大事。
道路から最初に見えた建物や外構が綺麗になっているのか。
室内にスリッパはあるのか。悪臭はしないか。
サッシ廻りに汚れが蓄積していないか。
基本的なことですが外構においては入居者を不安にさせる要素がないのかを確認しましょう。
アスファルトのひび割れが目立つ、ラインがほとんど消えているようでは管理体制に不安を持ちます。
ポイントさえ押さえればそこまで費用をかけずに美化できます。
管理会社が入っていても物件を綺麗に維持する気持ちを忘れずに取り組んで下さい。
まとめ
今回は管理会社は基本的に無視して記載しました。
実態は管理会社が入っているケースがほとんどなので意味が無いかもしれません。
しかし、大家さんの考え方がズレていると管理会社も共感してくれません。
所有者は自分自身であり最終責任者も自分であることをきちんと認識して下さい。
これが最終的に空室対策になります。
ではまた＾＾
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